Por que o anúncio do vizinho aparece antes do seu, cobra mais caro e mesmo assim lota? Quase nunca é sorte. Analisamos mais de 48 mil anúncios reais em 4.700 cidades brasileiras para descobrir o que separa quem vende de quem fica encalhado.
O que o Airbnb exige oficialmente
Antes de qualquer teoria, o que a própria plataforma publica sobre o selo Preferido dos hóspedes:
| Critério | O que o Airbnb exige |
|---|---|
| Avaliações | No mínimo 5 nos últimos 4 anos, com pelo menos 1 nos últimos 2 anos |
| Notas por categoria | Altas em check-in, limpeza, veracidade, comunicação, localização e custo-benefício |
| Cancelamentos | Abaixo de 1% na média, somados às reclamações de qualidade |
| Avaliações removidas | Taxa baixa no histórico do anúncio |
A avaliação é por anúncio, não por anfitrião. Quem tem cinco imóveis pode ter dois com selo e três sem. E Preferido dos hóspedes não é Superhost: são programas independentes, dá para ter um sem o outro.
Por que Superhost nota 5 às vezes não recebe o selo
"Sou Superhost, nota 5 há cinco anos, e não recebo o selo." É a reclamação mais repetida nos fóruns da comunidade Airbnb.
Na maioria dos casos a resposta está no volume e na frequência das avaliações recentes, ou em uma categoria específica puxando a média para baixo. Normalmente veracidade ou custo-benefício.
A média geral pode estar em 5,0 e ainda existir um ponto fraco escondido dentro de uma das seis notas. É por isso que olhar só a nota grande engana.
A foto é o que mais pesa
Na busca, o hóspede vê uma imagem, um preço e uma nota. A decisão de clicar acontece antes de ele ler uma única palavra da sua descrição.
Na nossa base, foto é o item que mais separa os anúncios de desempenho alto dos demais.
Primeira foto: a sala de estarÉ o erro mais repetido do Brasil. A sala não vende nada, só ocupa o lugar do que vende.Primeira foto: o diferencialVista para o mar, piscina, lareira, varanda. O motivo pelo qual alguém escolheria o seu e não o de baixo.Luz natural, horizontal
Foto de dia, na altura do peito, cortinas abertas. Foto vertical no escuro derruba a percepção de valor.
Mostre tudo
Todos os quartos, todos os banheiros, a cozinha inteira. Poucas fotos passam a sensação de que algo está escondido.
Use as legendas
Campo que quase todo mundo deixa em branco e que ajuda o hóspede a entender o que está vendo.
Título: o espaço mais desperdiçado do Airbnb
O título é curto e aparece cortado no celular. Cada palavra ali é território, e a maior parte dos anúncios gasta esse espaço com adjetivo vazio.
Lindo apartamento aconchegante e bem localizadoNinguém digita isso no buscador. Cinco palavras, zero informação.Frente-Mar 3 Quartos · Pé na Areia · BombinhasO que é, onde fica, qual o diferencial. São as palavras que a pessoa realmente busca.Na descrição a regra é a mesma invertida: os dois primeiros parágrafos são os únicos que a maioria lê. Regras da casa, taxas e avisos vão para o fim.
Comodidades: nem todas valem o mesmo
Marcar comodidade não é preencher formulário, é entrar em filtro de busca. Se alguém filtra por ar-condicionado e o seu anúncio tem ar mas não está marcado, você simplesmente não existe naquela busca.
Em dourado, as que aparecem com mais consistência nos anúncios que vendem mais dentro da nossa base.
Avaliações: quantidade e ritmo
Volume vence perfeição
Uma nota 5,0 com seis avaliações vale menos que uma 4,9 com duzentas. Volume comunica segurança.
Recente vale mais
O hóspede olha a data. Avaliação de três anos atrás quase não conta na decisão dele.
Responda todas
Resolver a reclamação antes que ela vire nota baixa em veracidade é mais barato que consertar depois.
Onde o seu anúncio está hoje
Ler boas práticas é uma coisa. Saber quais delas o seu anúncio está deixando na mesa é outra. Foi para isso que criamos o X-Ray Anúncio.
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Analisar meu anúncioPerguntas frequentes
O selo Preferido dos hóspedes é o mesmo que Superhost?
Não. São dois programas diferentes e independentes. Superhost avalia o anfitrião; Preferido dos hóspedes avalia o anúncio. Dá para ter um sem o outro, e quem tem vários imóveis pode ter o selo em alguns e em outros não.
Quanto tempo leva para conseguir o selo?
O Airbnb informa que a lista é atualizada diariamente. Na prática, o gargalo costuma ser o mínimo de cinco avaliações nos últimos quatro anos, com pelo menos uma nos últimos dois. Anúncio novo precisa primeiro construir volume.
Perder o selo é comum?
Sim. Como a avaliação é contínua, uma sequência de notas baixas ou um cancelamento pelo anfitrião pode tirar o selo. Ele não é permanente.
Quantas fotos meu anúncio deveria ter?
Não existe número oficial. O que a nossa base mostra é que anúncios com cobertura completa dos ambientes, todos os quartos, todos os banheiros e a cozinha, performam melhor do que os que mostram só os destaques.
A análise do X-Ray é gratuita mesmo?
A nota e o diagnóstico inicial são gratuitos e não pedem cadastro. Existem versões pagas com relatório completo em PDF e reescrita por inteligência artificial, mas a análise básica não custa nada.
A nota do X-Ray garante o selo do Airbnb?
Não, e é importante ser claro nisso. A pontuação é uma régua própria da ASA STAYS construída a partir da nossa base. Ela não reproduz os critérios internos do Airbnb e não antecipa a decisão da plataforma. O que ela mostra é onde o seu anúncio está em relação ao padrão dos anúncios Preferidos da sua região.
Sobre as notas do X-Ray. A pontuação é uma régua própria da ASA STAYS, construída a partir da nossa base de anúncios. Ela não reproduz os critérios internos do Airbnb, e atingir uma nota alta não garante nem antecipa a concessão do selo Preferido dos hóspedes, que é decisão exclusiva da plataforma.
Airbnb é marca registrada da Airbnb, Inc. A ASA STAYS não possui vínculo, parceria ou patrocínio da Airbnb, Inc. As análises são independentes e baseadas em dados públicos dos anúncios.
Fontes
- Airbnb. Entenda os Preferidos dos hóspedes — critérios oficiais do selo.
- Airbnb Newsroom. Lançamento da coleção Preferidos dos hóspedes.
- Comunidade Airbnb. Superhosts sem o selo Preferido.
- Base própria ASA STAYS: 48.216 anúncios em 4.754 cidades brasileiras, sendo 29.276 com selo Preferido.