Em 7 de maio de 2026 o Superior Tribunal de Justiça mudou a regra do jogo para quem aluga imóvel por temporada dentro de condomínio. E o que quase ninguém explicou direito é que a história ainda não acabou: existe uma segunda decisão a caminho que pode mudar tudo de novo.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
A Segunda Seção do STJ, que reúne as turmas de direito privado, julgou o REsp 2.121.055 e fixou o entendimento de que oferecer unidade residencial para estadias de curta duração exige autorização da assembleia por dois terços dos condôminos.
| Item | Como ficou |
|---|---|
| Órgão julgador | Segunda Seção do STJ |
| Data | 7 de maio de 2026 |
| Processo | REsp 2.121.055/MG |
| Relatora | Ministra Nancy Andrighi |
| Placar | 5 a 4 |
| Quórum exigido | 2/3 dos condôminos |
| Base legal | Código Civil, arts. 1.336, IV e 1.351 |
O raciocínio da maioria foi que a estadia curta e repetida altera a destinação residencial do prédio, e mudar destinação exige o quórum qualificado do artigo 1.351.
Repare no placar: 5 a 4. Foi uma decisão apertada, com quatro ministros discordando. Isso importa, porque mostra que o tema está longe de ser pacífico e ajuda a entender por que existe uma segunda rodada em andamento.
Um ponto que a decisão deixou claro e que ajuda o proprietário: a plataforma não define a natureza do negócio. Anunciar no Airbnb, no Booking ou no seu próprio site não transforma automaticamente a locação em hotelaria. O que pesa são as características concretas, como prestação de serviços e o modo de exploração do imóvel.
O que ainda NÃO está decidido
Existe um segundo julgamento em curso, e ele pode ser mais decisivo que o primeiro.
Em junho de 2026 o STJ afetou os recursos REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537 como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, no rito dos recursos repetitivos. A pergunta que será respondida é específica:
Uma cláusula genérica de "destinação residencial" na convenção do condomínio já basta, sozinha, para proibir a locação de curta temporada por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa?
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, todos os processos sobre o assunto estão suspensos no país inteiro, individuais e coletivos. E quando sair, a tese vira obrigatória para todos os tribunais brasileiros, o que não acontece com a decisão de maio.
Na prática: a decisão de maio já orienta os juízes, mas é o Tema 1.443 que vai fechar a questão.
Três cenários: onde o seu imóvel se encaixa
A convenção permite, ou a assembleia aprovou
Situação mais confortável. Mantenha a ata guardada e cumpra as regras internas de acesso, barulho e uso de áreas comuns. É o que sustenta o direito no dia a dia.
A convenção proíbe expressamente
Cenário mais difícil. A decisão de maio reforçou a validade dessas proibições. O caminho é levar o tema à assembleia e buscar o quórum, não ignorar a regra.
A convenção é silenciosa
O mais comum, e onde tudo se decide. Foi exatamente esse ponto que o STJ mandou para o Tema 1.443. Até o julgamento, é terreno de disputa.
Atenção a um detalhe que muda o resultado da votação: os dois terços são calculados sobre o total de unidades do condomínio, não sobre quem apareceu na assembleia. Quem falta, na prática, vota contra. Mobilizar presença é metade do trabalho.
A mudança de imposto que chega em 2027
Enquanto a discussão jurídica corre, vem outra pela frente. Com a reforma tributária, o Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, enquadrou no artigo 410 as locações de até 90 dias como serviço de hotelaria para efeito da CBS.
| Situação | Locação residencial longa | Curta estadia, até 90 dias |
|---|---|---|
| Redutor da CBS | 70% | 40% |
| Dedução social | R$ 600 por mês | Não se aplica |
| Efeito na conta | Base menor | Carga bem maior |
2026 é ano de adaptação, com a CBS aparecendo no documento fiscal sem ser cobrada. A cobrança começa em 2027. Para quem tem renda mensal modesta com o imóvel, a diferença pesa, e vale sentar com o contador antes da virada, não depois.
E o mercado, parou de crescer?
Não. Os números apontam para o contrário, e é isso que explica a pressão dos dois lados, tanto de quem quer regular quanto de quem quer investir.
Ou seja, a demanda não está encolhendo. O que está mudando é o ambiente de regras em volta dela. Quem se organizar agora tende a atravessar bem; quem tratar o assunto como se não fosse com ele corre risco real de multa e de processo.
O que fazer agora, na prática
Leia a sua convenção
Não a do vizinho, não o que falaram no grupo do prédio. O texto da convenção registrada, com as alterações. É dali que sai qualquer conversa séria.
Guarde as atas
Se já houve assembleia tratando do assunto, a ata é o seu documento mais importante. Digitalize e guarde.
Organize a operação
Check-in identificado, hóspede cadastrado na portaria, regras de silêncio claras. Boa parte dos conflitos que viram processo começa em incômodo de vizinho, não em tese jurídica.
Fale com o contador
A mudança da CBS entra em 2027. Quem entende o impacto antes consegue ajustar preço e estrutura com calma.
Se for à assembleia, prepare
Dois terços do total de unidades é um número alto. Presença, procuração e material explicativo fazem diferença.
Acompanhe o Tema 1.443
É ele que vai fechar a questão. Até lá, o cenário segue em aberto para quem tem convenção silenciosa.
Tem imóvel e quer entender onde você está?
A ASA STAYS administra imóveis de temporada em Santa Catarina e na Serra Gaúcha e acompanha esse assunto de perto, inclusive em condomínios que já discutiram o tema em assembleia.
Falar com a ASA STAYSPerguntas frequentes
A decisão do STJ proibiu o Airbnb no Brasil?
Não. Ela não proíbe a atividade. O que a decisão de maio de 2026 estabeleceu é que, dentro de condomínio residencial, o uso do imóvel para estadias curtas depende de autorização da assembleia por dois terços dos condôminos.
Meu condomínio nunca falou sobre isso. Posso continuar alugando?
Esse é justamente o cenário que o STJ mandou para o Tema 1.443 e que ainda será julgado. Enquanto isso, os processos sobre o tema estão suspensos no país. É o caso de conversar com um advogado sobre a sua situação específica antes de tomar qualquer decisão.
O quórum de dois terços é dos presentes na assembleia?
Não. O cálculo é sobre o total de unidades do condomínio. Quem não comparece acaba pesando contra a aprovação.
Anunciar no Airbnb transforma meu imóvel em hotel?
Segundo o próprio STJ, não. A decisão foi expressa ao dizer que o meio pelo qual o imóvel é disponibilizado não define a natureza jurídica do negócio. O que pesa são as características concretas da operação.
O que muda no imposto em 2027?
Pela reforma tributária, locações de até 90 dias passam a ser tratadas como serviço de hotelaria para a CBS, com redutor de 40% em vez de 70% e sem a dedução social mensal. 2026 é ano de adaptação e a cobrança começa em 2027.
Se o condomínio proibir, existe alguma saída?
O caminho institucional é levar o tema à assembleia e buscar o quórum. Ignorar a regra expõe o proprietário a multa e a ação judicial. Cada caso tem particularidades e precisa de orientação jurídica própria.
Aviso importante. Este texto é informativo e reúne o que decisões públicas e fontes oficiais dizem até 10 de setembro de 2026. A ASA STAYS não presta serviço jurídico e este conteúdo não substitui a orientação de um advogado. Cada condomínio tem uma convenção diferente e cada caso tem particularidades que só um profissional pode avaliar.
Fontes
- Superior Tribunal de Justiça. Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção, 7 mai. 2026. REsp 2.121.055/MG.
- Migalhas. Locação por temporada: o que o STJ já decidiu e o que falta analisar.
- Migalhas. STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios — Tema 1.443, REsp 2.272.536 e 2.272.537, rel. min. Raul Araújo.
- Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, art. 410 — enquadramento das locações de até 90 dias para efeito da CBS.
- Airbnb, resultados do 4º trimestre de 2025; Embratur, dados de turismo internacional de 2025.